다세대, 다가구 비교 - 개념 및 차이점

해당 글에서는 다가구 주택과 다세대 주택을 비교해 차이점과 세입자들이 고려해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 이 글을 읽는 분들이 적합한 주거환경을 찾는 데 도움이 되길 바랍니다. 

 

1. 다세대, 다가구 주택 개념

다세대 다가구 주택에 대해 알기 전에 단독주택과 공동주택의 개념에 대해 알아둘 필요가 있습니다.

공동주택은 <건축법>에 따르면 종류와 범위를 아파트, 연립주택, 다세대 주택 및 기숙사로 규정하고 있습니다.

단독주택은 <건축법>에 따르면 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 등이 해당됩니다. 

	다세대 주택	다가구 주택
종류	공동주택	단독주택
바닥면적	660㎡ 이하	660㎡ 이하
층수	4개 층 이하	3개 층 이하
세대 규모	X	19세대 이하
	구분등기 가능	구분등기 불가

• 다세대 주택

이중 다세대 주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말합니다.

2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥 면적에서 제외합니다. 층수를 산정할 때는 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고, 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다. 

건축법에 따라 종류상 공동주택에 해당합니다. 

• 다가구 주택

다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택입니다.

다가구 주택의 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

건축법에 따라 용도별 건축물의 종류상 단독주택에 해당합니다. 

2. 다세대, 다가구 주택 차이점

임대 사업자가 늘어나면서 평형이나 화장실 구비 여부, 임대 방식 등이 다양해지면서 외관으로는 다가구, 다세대, 연립주택 등 건물의 법적 용도를 구분하기가 어려워졌습니다. 

다세대, 다가구 주택을 구분하는 데 있어 가장 중요한 부분은 소유 구분입니다. 

단독 주택은 소유주가 한 명이기 때문에 각 호실이 분리돼 있더라도 구분등기가 불가능합니다. 반면 공동주택은 건물에 대한 각 소유권이 각자 집주인들에게 있기 때문에 각 호실별 개별 등기가 가능합니다. 

다가구 주택에서 임대 계약을 맺기 위해서는 건물 전체의 소유주와 계약을 진행해야 합니다. 내가 계약하려는 건물에 대한 임대보증금이 얼마가 들어 있는지 알 수가 없습니다. 

따라서 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 다가구 주택이 경매에 넘어갈 경우 나중에 들어간 임대인은 배당을 제대로 받지 못할 수도 있습니다. 

3. 세입자 주의사항

• 다세대 주택 

전체 호실이 개별 등기가 되어 있더라도 실제 소유주는 한 사람일 수 있기 때문에 공동 담보가 설정되어 있지 않은지 확인해야 합니다. 

• 다가구 주택

다가구 주택의 전월세 세입자는 계약 전 등기부등본을 필히 확인해 내가 들어가려는 주택이 다세대인지 다가구인지 확인해야 합니다. 건축물의 각 세대별로 구분등기가 되어있다면 다세대, 그렇지 않다면 다가구 주택입니다. 

다가구 주택은 전세보증보험에 가입하기 어려울 수 있습니다. 동일 주택 내의 다른 전세계약에 대한 보증금을 확인할 수 있어야 하기 때문입니다.  특약 형태로 전세보증금 총액을 계약서에 기입하는 것이 좋습니다. 또한 건축물대장에 위반건축물이라고 기재돼 있다면, 전세자금 대출이 불가합니다. 

4. 다세대·다가구 과세 방법

다가구 주택은 3층 이하의 주택으로서 구분등기가 되어 있지 않으면 세법에서는 1주택으로 봅니다.

따라서 1세대 1주택자의 경우 이 주택을 2년 이상 보유한다면 비과세를 받을 수 있습니다. 다가구 주택이 1세대 1주택에 해당한다고 하더라도 실거래가액이 9억원을 초과하는 경우 양도세가 일부 과세될 수 있습니다. 1세대 1주택자는 장기 보유 특별공제가 최대 80%까지 적용되므로 이를 활용하면 부담하는 세금은 그렇게 많지 않습니다. 

다가구 주택을 임대해 월세를 받는 경우 1주택자는 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 이상 월세 소득에 대해 비과세가 적용됩니다. 하지만 2주택 이상을 보유한 경우 월세 소득에 대해 소득세가 과세되는 것이 원칙입니다. 이러한 상황에서는 가급적 1주택 상태를 유지하는 것이 절세에 도움이 됩니다.

종부세의 경우 임대사업자 등록을 하고 있다면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 임대사업자 등록을 하지 않아도 1주택을 단독 명의로 가지고 있다면 기준시가 9억원까지는 종부세 비과세를 받을 수 있습니다.